Bei einer Scheidung sollte zeitnah geklärt werden, was mit der bislang gemeinsam genutzten Immobilie geschehen soll - und dieses Unterfangen wird umso komplizierter, wenn es ein noch offenes Immobiliendarlehen gibt. Was Sie in diesem Fall wissen müssen und welche Optionen Ihnen offen stehen, erfahren Sie hier.
Grundsätzlich gilt: Die Personen, die den Darlehensvertrag unterschrieben haben, haften auch nach einer Scheidung. Hat ein Ehepartner den Vertrag allein abgeschlossen, bleibt er alleiniger Schuldner - der Partner hat in diesem Fall also keinerlei Verpflichtungen. Aber: Sind beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, sichern sich die Banken in der Regel ab, indem sie den anderen Partner als Realschuldner mit in die Haftung nehmen.
Handelt es sich um einen gemeinsamen Kredit beider Ehepartner, bleiben beide Schuldner. Das bedeutet: Beide haften für die volle Kreditsumme und nicht nur für die Hälfte, wie häufig angenommen wird.
Bei einem gemeinsamen Immobilienkredit haben Sie folgende Möglichkeiten:
Möchte ein Ehepartner aus dem gemeinsamen Darlehensvertrag entlassen werden und die Bank stimmt dem nicht zu, kann grundsätzlich eine Umschuldung die Lösung sein. Der laufende Kredit wird also durch ein Darlehen bei einer anderen Bank getilgt. Die derzeit schwierige Kreditvergabesituation, die sich aus der KIM-Verordnung der Finanzmarktaufsicht ergibt, gestaltet die Suche nach einem neuen Kredit, der bewilligt wird, schwierig. Durch die Vorgaben einer Beleihungsquote von maximal 90 %, einer Schuldendienstquote von höchstens 40 % und einer maximalen Laufzeit von 35 Jahren ist es für viele Interessenten schwer geworden, einen passenden Kredit zu finden. Wer nicht über genug Eigenkapital verfügt, ist daher mit einer Umschuldung zur aktuellen Situation eher schlecht beraten, was den Verkauf zu einer attraktiven Lösung macht.
Oftmals möchte ein Partner in der gemeinsam gekauften Immobilie wohnen bleiben und den anderen Partner auszahlen. Damit dieser auch aus dem Kreditvertrag entlassen und aus dem Grundbuch gelöscht wird, sollten Sie rechtzeitig das Gespräch mit der Bank suchen, denn die muss diesem Vorhaben zustimmen. Tut sie das nicht, ist auch hier der Verkauf eine Option. Die herausfordernde Kreditsituation reduziert in vielen Fällen die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank der Entlassung aus dem Kreditvertrag zustimmt. Wie hoch die Auszahlungssumme wäre, sollte mit Unterstützung eines Experten im Zuge einer professionellen Immobilienbewertung ermittelt werden. Dieser kann auch bei einem Verkauf als alternative und langfristig sicherere Lösung unterstützen.
Der Verkauf ist zur aktuellen Zeit ein sicherer Weg, der von vielen Paaren gewählt wird. Mit dem Verkaufserlös kann die Restschuld getilgt werden. Dafür kann die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von maximal einem Prozent der Restschuld verlangen.
In der aktuellen Kredit- und Zinssituation kann sich ein Verkauf nicht nur im Scheidungsfall anbieten. Wenn sich schon jetzt die steigenden Zinsen beim Abbezahlen des laufenden Kredits bemerkbar machen und sich die finanziell angespannte Situation negativ auf die Beziehung auswirkt, kann der Verkauf nicht nur in finanzieller Hinsicht eine Lösung sein. Die neutrale Betrachtung und Beratung durch einen Makler hilft, für Klarheit zu sorgen. Fällt die Entscheidung auf den Verkauf, unterstützen wir von TEGEA bei allen weiteren Aufgaben.
Möchte kein Partner in der Immobilie wohnen bleiben, kann diese gemeinschaftlich vermietet werden. Mit den Mieteinnahmen wird der Kredit wie gewohnt getilgt. Der Vorteil dieser Option ist, dass die Immobilie erhalten bleibt, zu einem späteren Zeitpunkt doch noch verkauft oder an die gemeinsamen Kinder vererbt werden kann. Auch in diesem Fall bietet sich dennoch eine genaue Prüfung der finanziellen Situation an. Nur wenn die weitere Tilgung nicht zur Belastung wird und Sie überhaupt in der Position stehen, einen Kredit unter den erschwerten Bedingungen zu erhalten, profitieren Sie wirklich davon. Andernfalls stellt auch hier der Verkauf eine sinnvolle Option dar.
Die Antwort auf die Frage, wie bei einer Scheidung mit dem noch offenen Immobilienkredit verfahren werden soll, ist sehr individuell. Lassen Sie sich daher unbedingt von der TEGEA Real Estate GmbH beraten. Kontaktieren Sie uns für einen Termin!